Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση (ΤΑΚΚ): Τι Πρέπει να Γνωρίζουν οι Έλληνες Hosts

Από την 1η Ιανουαρίου 2024, κάθε host βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα υποχρεούται να εισπράτει από τους επισκέπτες ένα νυχτερινό τέλος που ονομάζεται Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση (ΤΑΚΚ). Το τέλος αντικατέστησε τον παλαιότερο "φόρο διαμονής" (που είχε εισαχθεί το 2018) και θεσπίστηκε με την άρθρο 30 του Ν. 5073/2023 (ΦΕΚ Α' 204).

Στις 1 Ιανουαρίου 2025, τα ποσά του ΤΑΚΚ αυξήθηκαν δραματικά — έως και 433% για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις στην υψηλή σεζόν — βάσει του Ν. 5162/2024. Αυτά τα ποσά του 2025 παραμένουν αμετάβλητα και το 2026.

Τα έσοδα προορίζονται για έναν ειδικό εθνικό ταμείο για την προετοιμασία έναντι φυσικών καταστροφών και την προσαρμογή στην κλιματική αλλαγή, το οποίο δημιουργήθηκε ως απάντηση στις καταστροφικές πυρκαγιές και πλημμύρες που έχει βιώσει η Ελλάδα τα τελευταία χρόνια.

Αυτός ο οδηγός εξηγεί τα ακριβή ποσά, τον τρόπο είσπραξης και δήλωσης του τέλους, τις βασικές λεπτομέρειες που πολλοί hosts παραβλέπουν, καθώς και τις εκκρεμείς νομικές προκλήσεις που έχουν δημιουργήσει αβεβαιότητα σε τμήματα του κλάδου της βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Κάθε πάροχος καταλύματος στην Ελλάδα, συμπεριλαμβανομένων:

• Hosts βραχυχρόνιας μίσθωσης (καταλύματα καταχωρημένα σε Airbnb, Booking.com, Vrbo ή εκμισθούμενα απευθείας)
• Ξενοδοχεία (όλων των κατηγοριών αστέρων)
• Ενοικιαζόμενα δωμάτια και διαμερίσματα
• Πλήρως εξοπλισμένες τουριστικές βίλες
• Πλήρως εξοπλισμένες εξοχικές κατοικίες

Αν το ακίνητό σας διαθέτει ΑΜΑ και δέχεστε επί πληρωμή επισκέπτες, πρέπει να εισπράττετε ΤΑΚΚ. Δεν υπάρχουν εξαιρέσεις βάσει του αριθμού των ακινήτων που διαχειρίζεστε ή του αριθμού των διανυκτερεύσεων ανά έτος.

Ισχύουν τρεις κανόνες:

• Ανά ακίνητο, ανά διανυκτέρευση — όχι ανά άτομο. Ένα ζευγάρι σε ένα διαμέρισμα 2 υπνοδωματίων και μια τετραμελής οικογένεια στο ίδιο διαμέρισμα πληρώνουν το ίδιο νυχτερινό τέλος.
• Εισπράττεται από τον επισκέπτη — ο επισκέπτης φέρει νομικά την ευθύνη για το τέλος. Εσείς το εισπράττετε εκ μέρους του.
• Εισπράττεται κατά την αναχώρηση — το ΤΑΚΚ χρεώνεται στο check-out, όχι κατά την κράτηση. Είναι ξεχωριστό από την τιμή διαμονής.

Το τέλος είναι αθροιστικό: μια διαμονή 7 διανυκτερεύσεων στα 8€/βράδυ σημαίνει 56€ ΤΑΚΚ.

Τα ποσά εξαρτώνται από δύο παράγοντες: τον τύπο/μέγεθος του ακινήτου και τη σεζόν. Η υψηλή σεζόν διαρκεί από 1η Απριλίου έως 31 Οκτωβρίου και η χαμηλή σεζόν από 1η Νοεμβρίου έως 31 Μαρτίου (σημείωση: ο Ν. 5162/2024 μετατόπισε την έναρξη της υψηλής σεζόν από τον Μάρτιο στον Απρίλιο).

Βραχυχρόνια Μίσθωση

Καταλύματα Αυτοεξυπηρέτησης

Ξενοδοχεία (για αναφορά)

Εξαιρέσεις: Ξενοδοχεία που στεγάζονται σε χαρακτηρισμένα κτίρια αρχιτεκτονικής κληρονομιάς εξαιρούνται. Οι ξενώνες νέων και τα κάμπινγκ έχουν δικά τους ξεχωριστά ποσά.

Εδώ πολλοί hosts κάνουν λάθος. Το ποσό ΤΑΚΚ που σας αντιστοιχεί εξαρτάται από το πώς νομικά ταξινομείται το ακίνητό σας, όχι μόνο από το πώς εσείς το αντιλαμβάνεστε:

"Βραχυχρόνια μίσθωση" — Ακίνητα εγγεγραμμένα στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης της ΑΑΔΕ βάσει του άρθρου 111 του Ν. 4446/2016. Αυτή είναι η πιο συνηθισμένη κατηγορία για hosts σε Airbnb/Booking.com. Βασικό ποσό: 8€/βράδυ (υψηλή σεζόν). Αν το ακίνητό σας είναι μονοκατοικία άνω των 80 τ.μ., το ποσό ανέρχεται στα 15€/βράδυ.

"Ενοικιαζόμενα δωμάτια/διαμερίσματα" — Πρόκειται για τυπικά αδειοδοτημένα καταλύματα βάσει του τουριστικού νόμου (Ν. 4276/2014), με άδεια λειτουργίας από την αρμόδια περιφερειακή τουριστική αρχή. Ποσό: 2€/βράδυ (υψηλή σεζόν). Είναι σημαντικά χαμηλότερο, αλλά απαιτείται επίσημη τουριστική άδεια λειτουργίας — οι περισσότεροι hosts σε Airbnb δεν διαθέτουν τέτοια άδεια.

"Βίλες / εξοχικές κατοικίες αυτοεξυπηρέτησης" — Μεμονωμένα ακίνητα που λειτουργούν ως τουριστικά καταλύματα. Ποσό: 15€/βράδυ για βίλες και για εξοχικές κατοικίες ≥80 τ.μ.

Η πρακτική επίπτωση είναι σημαντική. Αν νοικιάζετε μια αυτόνομη κατοικία 90 τ.μ. μέσω Airbnb, ενδέχεται να οφείλετε 15€/βράδυ αντί για 8€. Αν δεν είστε βέβαιοι για την κατηγορία σας, συμβουλευτείτε τον λογιστή σας.

Για να γίνει κατανοητή η αύξηση:

Για έναν host που νοικιάζει ένα τυπικό διαμέρισμα για 180 διανυκτερεύσεις ανά έτος κατά τη διάρκεια της υψηλής σεζόν, το ΤΑΚΚ αυξήθηκε από 270€/έτος σε 1.440€/έτος — επιπλέον 1.170€ σε τέλη που πρέπει να εισπράξει και αποδώσει.

Δεν υπάρχει ενιαία υποχρεωτική μέθοδος. Στην πράξη, οι hosts χρησιμοποιούν τις εξής προσεγγίσεις:

• Μετρητά κατά την αναχώρηση — Η πιο απλή μέθοδος, ιδιαίτερα για hosts που υποδέχονται προσωπικά τους επισκέπτες. Εκδώστε απόδειξη.
• Τραπεζική μεταφορά — Κάποιοι hosts ζητούν το ΤΑΚΚ μέσω μεταφοράς μαζί με τυχόν υπόλοιπο. Κρατήστε σαφή αρχείο.
• Μέσω μηνυμάτων — Ενημερώστε τους επισκέπτες πριν την άφιξη ότι το ΤΑΚΚ θα εισπραχθεί κατά την αναχώρηση. Πολλοί hosts το συμπεριλαμβάνουν στις οδηγίες check-in ή στους κανόνες σπιτιού στην πλατφόρμα.
• Διαχείριση μέσω πλατφόρμας — Από το 2026, ούτε το Airbnb ούτε το Booking.com εισπράττουν αυτόματα το ΤΑΚΚ εκ μέρους των hosts. Πρέπει να το εισπράξετε εσείς. Ορισμένα λογισμικά διαχείρισης ακινήτων μπορούν να υπολογίσουν το ποσό για εσάς.

Σημαντικό: Πρέπει να εκδώσετε ένα ειδικό στοιχείο (ειδικό στοιχείο — απόδειξη είσπραξης τέλους ανθεκτικότητας) που να πιστοποιεί το ΤΑΚΚ που εισπράξατε. Αυτή η απόδειξη είναι αυτή που θα αναφέρετε κατά την υποβολή της μηνιαίας δήλωσης στην ΑΑΔΕ.

Το ΤΑΚΚ δηλώνεται και αποδίδεται μέσω της ψηφιακής πύλης myAADE. Ακολουθεί η διαδικασία:

Βήμα 1: Σύνδεση στο myAADE

Συνδεθείτε στο myaade.gov.gr με τους κωδικούς σας TAXISnet. Αν εργάζεστε με λογιστή, μπορεί να υποβάλει εκ μέρους σας μέσω του συστήματος εξουσιοδότησης της ΑΑΔΕ.

Βήμα 2: Μετάβαση στη δήλωση ΤΑΚΚ

Ακολουθήστε τη διαδρομή: Εφαρμογές → Φορολογικές Υπηρεσίες → Τέλη & Ειδικοί Φόροι → Δήλωση απόδοσης τέλους ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση.

Βήμα 3: Επιλογή περιόδου

Επιλέξτε το έτος και τη φορολογική περίοδο (μήνα) για την οποία υποβάλλετε.

Βήμα 4: Επιλογή κατηγορίας ακινήτου

Για τους περισσότερους hosts βραχυχρόνιας μίσθωσης, επιλέξτε την τρίτη κατηγορία: "Ακίνητα διαθέσιμα μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης". Αυτό ισχύει τόσο για φυσικά πρόσωπα όσο και για επιχειρήσεις.

Βήμα 5: Καταχώρηση δεδομένων κρατήσεων

Θα χρειαστεί να καταχωρήσετε:

• Συνολικό αριθμό ημερήσιων χρήσεων (διανυκτερεύσεων) για την περίοδο
• Αριθμό δωρεάν/προσθετικών χρήσεων (αυτές εκπίπτουν και δεν υπόκεινται σε ΤΑΚΚ)
• Το σύστημα υπολογίζει το συνολικό τέλος βάσει της κατηγορίας του ακινήτου σας και της σεζόν

Βήμα 6: Υποβολή

Μπορείτε να αποθηκεύσετε προσωρινά τη δήλωση πριν την οριστική υποβολή. Μετά την υποβολή, δεν μπορείτε να τη διορθώσετε — τυχόν σφάλματα απαιτούν επικοινωνία με την αρμόδια εφορία και υποβολή δικαιολογητικών.

Προθεσμία

Οι δηλώσεις πρέπει να υποβληθούν έως τον τελευταίο ημερολογιακό ημέρα του επόμενου μήνα από αυτόν στον οποίο εκδόθηκαν οι αποδείξεις. Για παράδειγμα, το ΤΑΚΚ που εισπράχθηκε κατά τον Ιούλιο πρέπει να δηλωθεί έως τις 31 Αυγούστου.

Πληρωμή

Το υπολογιζόμενο ποσό καταβάλλεται στην ΑΑΔΕ κατά την υποβολή. Οι μέθοδοι πληρωμής ακολουθούν τις τυπικές διαδικασίες της ΑΑΔΕ.

Η μη συμμόρφωση εγκυμονεί πραγματικούς κινδύνους:

• Πρόστιμα έως 5.000€ για μη υποβολή ή εκπρόθεσμη υποβολή δηλώσεων.
• Φορολογικοί έλεγχοι — Η ΑΑΔΕ διασταυρώνει τα δεδομένα κρατήσεων που λαμβάνει από τις πλατφόρμες βάσει του DAC7 με τις δηλώσεις σας. Αν οι διανυκτερεύσεις αναφέρονται από το Airbnb ή το Booking.com αλλά δεν υπάρχει αντίστοιχη δήλωση ΤΑΚΚ, αυτό ενεργοποιεί αυτόματη ένδειξη.
• Επιβαλλόμενη ευθύνη — το μη εισπραχθέν ΤΑΚΚ δεν εξαφανίζεται. Αν η ΑΑΔΕ διαπιστώσει ότι θα έπρεπε να έχετε εισπράξει 1.440€ σε ΤΑΚΚ κατά τη διάρκεια ενός έτους αλλά δεν το δηλώσατε, οφείλετε το πλήρες ποσό συν πρόστιμα και τόκους.

Από τον Ιανουάριο 2024, οι πλατφόρμες υποχρεούνται να αναφέρουν τα δεδομένα κρατήσεων των hosts στην ΑΑΔΕ βάσει της Οδηγίας DAC7. Αυτό σημαίνει ότι η ΑΑΔΕ έχει ανεξάρτητη ορατότητα στο πόσες διανυκτερεύσεις κρατήθηκε το ακίνητό σας — ανεξάρτητα από το αν τις δηλώνετε ή όχι.

Ο κλάδος της βραχυχρόνιας μίσθωσης έχει αντιδράσει στα ποσά του ΤΑΚΚ και τα σχετικά τέλη μέσω πολλαπλών καναλιών. Η κατανόηση του τρέχοντος νομικού τοπίου σας βοηθά να αξιολογήσετε τι ενδέχεται να αλλάξει.

Η υπόθεση STAMA κατά του τελους επιχείρησης 600€

Η πιο εξέχουσα νομική πρόκληση ασκήθηκε από τον Σύλλογο Διαχειριστών Καταλυμάτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ελλάδας (ΣΤΑΜΑ) — αλλά αφορούσε διαφορετικό τέλος, όχι το ίδιο το ΤΑΚΚ. Το 2024, η ΑΑΔΕ εξέδωσε εγκύκλιο που ταξινομούσε κάθε ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης που διαχειρίζεται νομικό πρόσωπο ως ξεχωριστό "υποκατάστημα επιχείρησης", επιβάλλοντας έτοςιο τέλος 600€ ανά ακίνητο. Ο ΣΤΑΜΑ προσέφυγε στο Συμβούλιο της Επικρατείας.

Στις αρχές του 2025, η Δεύτερη Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας (Αποφάσεις 601/2025 και 602/2025) συντάχθηκε με τον ΣΤΑΜΑ, κρίνοντας την εγκύκλιο παράνομη — κυρίως διότι δεν δημοσιεύθηκε ποτέ στο ΦΕΚ και διότι η εξομοίωση κάθε μισθωτικής μονάδας με υποκατάστημα επιχείρησης ήταν νομικά εσφαλμένη. Ωστόσο, η απόφαση δεν είναι ακόμα οριστική: η υπόθεση έχει παραπεμφθεί στην Ολομέλεια του Συμβουλίου.

Τι σημαίνει αυτό για τους hosts: Η υπόθεση αυτή αφορά το ετήσιο τέλος επιχείρησης 600€/ακίνητο για νομικά πρόσωπα, όχι το ίδιο το ΤΑΚΚ. Ωστόσο, αποτελεί ένδειξη ότι τα δικαστήρια είναι πρόθυμα να ελέγχουν τον τρόπο εφαρμογής τελών στον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Συνταγματική προσφυγή PASIDA

Ο Σύλλογος Διαχειριστών Ακινήτων (PASIDA) έχει λάβει ευρύτερη στάση, υποστηρίζοντας ότι αρκετές από τις νέες ρυθμίσεις για τη βραχυχρόνια μίσθωση — συμπεριλαμβανομένων των αυξήσεων του ΤΑΚΚ — παραβιάζουν τα συνταγματικά δικαιώματα των ιδιοκτητών για οικονομική ελευθερία. Καμία δικαστική απόφαση για αυτή την προσφυγή δεν έχει εκδοθεί μέχρι τον Απρίλιο 2026.

Επιχειρήματα του κλάδου κατά του ΤΑΚΚ

• Αναλογισμός — Το τέλος των 8€/βράδυ σε ένα διαμέρισμα βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι το ίδιο ανεξάρτητα από την τιμή μίσθωσης. Για ένα διαμέρισμα 50€/βράδυ, το ΤΑΚΚ αντιπροσωπεύει πρόσθετο 16%. Για μια βίλα 200€/βράδυ, είναι 4%.
• Ανταγωνιστικό μειονέκτημα — Τα ενοικιαζόμενα δωμάτια πληρώνουν μόνο 2€/βράδυ, ενώ οι βραχυχρόνιες μισθώσεις πληρώνουν 8€/βράδυ για αντίστοιχα ακίνητα.
• Ανά ακίνητο, όχι ανά άτομο — Ένα ζευγάρι που νοικιάζει ένα μικρό διαμέρισμα πληρώνει το ίδιο ΤΑΚΚ με μια ομάδα οκτώ ατόμων στο ίδιο διαμέρισμα.
• Αποτρεπτικό για επισκέπτες — Ιδιαίτερα για μεγαλύτερες διαμονές, το ΤΑΚΚ προστίθεται. Μια διαμονή 14 διανυκτερεύσεων επιφέρει 112€ σε τέλη (ή 210€ για μεγαλύτερα ακίνητα), κάτι που ορισμένοι hosts αναφέρουν ότι αποτρέπει κρατήσεις.

Τι Ενδέχεται να Αλλάξει;

Από τον Απρίλιο 2026, καμία μείωση στα ποσά του ΤΑΚΚ δεν έχει ανακοινωθεί ή σημαντοδοτηθεί από την κυβέρνηση. Τα ποσά που εισήχθησαν την 1η Ιανουαρίου 2025 συνεχίζονται αμετάβλητα. Οι hosts θα πρέπει να συμμορφώνονται με τα τρέχοντα ποσά ενώ παρακολουθούν ανακοινώσεις από το Υπουργείο Τουρισμού και την ΑΑΔΕ.

Το ΤΑΚΚ είναι μόνο ένας από τους φόρους και τα τέλη που εφαρμόζονται στα έσοδα από βραχυχρόνια μίσθωση. Ορίστε πώς εντάσσεται:

Το ΤΑΚΚ δεν εκπίπτει από τα μισθωτικά σας έσοδα για σκοπούς φόρου εισοδήματος — είναι ένα τέλος που εισπράττετε εκ μέρους του κράτους, όχι έσοδο που κερδίζετε. Βεβαιωθείτε ότι η λογιστική σας διαχωρίζει τις είσπρακσεις ΤΑΚΚ από τα έσοδα διαμονής.

Ενημερώστε τους επισκέπτες εκ των προτέρων. Η πιο συνηθισμένη πηγή παραπόνων είναι τα έκτακτα τέλη κατά την αναχώρηση. Αναφέρετε το ΤΑΚΚ στην περιγραφή της καταχώρησής σας, στους κανόνες σπιτιού και στις οδηγίες check-in. Μια απλή γραμμή — "Ισχύει κυβερνητικό τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση ύψους 8€ ανά βράδυ που θα εισπράττεται κατά την αναχώρηση" — θέτει τις σωστές προσδοκίες.

Κρατήστε αναλυτικό αρχείο. Τηρήστε ένα απλό αρχείο: όνομα επισκέπτη, ημερομηνίες check-in/check-out, αριθμός διανυκτερεύσεων, ποσό ΤΑΚΚ που εφαρμόστηκε, ποσό που εισπράχθηκε και τρόπος πληρωμής. Αυτό είναι το αντίγραφο ασφαλείας σας σε περίπτωση που η ΑΑΔΕ ελέγξει τις δηλώσεις σας.

Μην απορροφάτε το τέλος. Κάποιοι hosts εξετάζουν το ενδεχόμενο να ενσωματώσουν το ΤΑΚΚ στη νυχτερινή τους τιμή για να αποφύγουν την αμήχανη είσπραξη κατά την αναχώρηση. Αυτό είναι επισφαλές: το ΤΑΚΚ είναι νομικά υποχρέωση του επισκέπτη, όχι δική σας, και πρέπει να εκδώσετε ξεχωριστή απόδειξη για αυτό. Η ενσωμάτωσή του στην τιμή δωματίου περιπλέκει επίσης τους υπολογισμούς φόρου εισοδήματός σας. Κρατήστε το ξεχωριστά.

Προσέξτε τα όρια σεζόν. Η 1η Απριλίου είναι η ημερομηνία που τα ποσά αυξάνονται από 2€ σε 8€ (ή από 4€ σε 15€). Ένας επισκέπτης που κάνει check-in στις 30 Μαρτίου και check-out στις 3 Απριλίου πληρώνει το ποσό χαμηλής σεζόν για τις 30–31 Μαρτίου και το ποσό υψηλής σεζόν για τις 1–2 Απριλίου. Παρακολουθήστε προσεκτικά τις κρατήσεις που διέρχονται μεταξύ σεζόν.

Αναθέστε στον λογιστή σας. Αν ήδη συνεργάζεστε με λογιστή για τις δηλώσεις κρατήσεων στην ΑΑΔΕ, ζητήστε του να αναλάβει και τις δηλώσεις ΤΑΚΚ. Μπορεί να τις υποβάλει μέσω του συστήματος εξουσιοδότησης myAADE εκ μέρους σας.